*Com colaboração do Dr Igor Peres
A casa própria está entre os maiores sonhos de todo brasileiro. Após anos de planejamento, economia e negociação, muitos compradores são surpreendidos por um problema recorrente: a cobrança do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) sobre um valor superior ao efetivamente pago na transação. Trata-se de prática comum em diversos municípios brasileiros e que, além de injusta, é ilegal.
O ITBI é um tributo municipal previsto no art. 156, II, da Constituição Federal, devido sempre que ocorre a transmissão onerosa de um imóvel. Embora os municípios tenham autonomia para definir a alíquota do imposto, geralmente entre 2% e 3%, a base de cálculo está claramente definida no art. 38 do Código Tributário Nacional (CTN): o valor venal do bem transmitido, entendido como seu valor de mercado no momento da operação. Na prática, isso corresponde, como regra, ao valor real da transação declarado pelo contribuinte e constante na escritura ou contrato de compra e venda.
O problema surge quando os municípios passam a utilizar tabelas de “valor venal de referência”, fixadas unilateralmente, para calcular o ITBI. Essas tabelas funcionam como um piso mínimo de tributação, independentemente do preço efetivamente negociado. Assim, mesmo que o imóvel tenha sido adquirido por determinado valor, o imposto é exigido com base em um montante maior, o que gera pagamento indevido por parte do contribuinte.
Essa prática viola princípios básicos do direito tributário. Primeiro, afronta o princípio da legalidade, pois cria, na prática, uma base de cálculo não prevista em lei. Segundo, desrespeita o contraditório e a ampla defesa, uma vez que o contribuinte não tem oportunidade de demonstrar que o valor declarado reflete o preço de mercado. O art. 148 do CTN exige que, havendo dúvida sobre o valor declarado, o fisco instaure procedimento administrativo próprio, o que não ocorre nesses casos.
A ilegalidade dessa cobrança já foi reconhecida de forma definitiva pelo Superior Tribunal de Justiça. No julgamento do Tema Repetitivo nº 1113, o STJ firmou entendimento de que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, sendo vedado ao município arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com fundamento em valores de referência estabelecidos de forma unilateral.
O impacto dessa cobrança indevida é significativo, sobretudo para famílias e compradores de primeira viagem. Diferenças aparentemente pequenas na base de cálculo podem resultar em milhares de reais pagos a mais, valores que fariam grande diferença no orçamento familiar.
A boa notícia é que o contribuinte tem direito à restituição do ITBI pago indevidamente. Esse pedido pode ser feito na via administrativa, diretamente junto à prefeitura, ou na via judicial, por meio de ação de repetição de indébito. Para isso, é necessário comparar o valor utilizado como base de cálculo pela prefeitura com o valor real da transação e reunir documentos como a guia de pagamento do ITBI e a escritura do imóvel.
É fundamental observar o prazo prescricional de cinco anos, contados da data do pagamento indevido. Dentro desse período, é possível inclusive pleitear a restituição de valores pagos em múltiplas transações imobiliárias, com correção monetária e, em alguns casos, juros.
A restituição do ITBI não é um favor do poder público, mas um direito assegurado pela lei e pela jurisprudência consolidada. Ao buscar a devolução do que foi pago a mais, o contribuinte não apenas recupera seu patrimônio, mas também contribui para coibir práticas abusivas da administração pública e fortalecer o respeito à legalidade tributária.
